定期借地権とは何?

定期借地権とは、当初定められた契約期間で借地関係が終了し、その後は更新できないという性質をもつ借地権です。一定の期限が経過すると借地権が消滅し、更地の土地が所有者に返還される契約です。
こういった性質のため、所有地の上に建築されたマンションを購入する場合に比べ、安価に新築マンションが購入できます。最近は定期借地権付マンションが増えています。

定期借地権には「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用借地権」の3種類があります。ここでは、日常触れることの多い一般定期借地権のメリットとデメリットについて解説します。

①定期借地権のメリット

a)安く済む

借りる側からすると、借地契約を締結する際に貸主に支払う一時金(保証金)が、通常の借地権に比べて安いため、マイホームの購入費を安価で済ませることができます。また、契約の期間が50年以上と長いため、本格的な建築物を建てることも可能であり、相続や売買も行うことができます。
したがって、借地人の側からすれば、長期的なプランで、ゆとりのある生活が送れるというメリットがあります。

b)安定収入が得られる

貸す側からすると、前述のように土地代の割合に応じた一時金(保証金)を受け取ることができるうえ、契約期間中は安定した収入を得ることができます。また、契約期間終了後は更地で返還される契約であり、更地を住宅地にすると固定資産税の負担を軽減することができます。
したがって、貸す側からすれば、通常の借地権より長期に亘って安定した収入を得ることができる、契約期間終了後更地で返還されるというメリットがあります。

②定期借地権のデメリット

a)更新できない

通常の借地権の場合は、借地権の期間が終了した後でも借地契約の更新が認められ、借地権設定者から更新を拒絶することは厳格に制限されています。そして、特約で、これらの規定に違反して借主に不利に定められたものについては無効とされています。
しかし、定期借地権の場合は、契約の更新を認めない特約を付けることができます。 したがって、借地人の側からすれば、契約が更新されない、というデメリットを負うことになります。

b)建物買取請求ができない

通常の借地権の場合は、原則として、契約の終了時に建物買取請求権が認められ、これに反する特約は無効となります。
しかし、定期借地権の場合は、建物買取請求権を排除する特約を付けることができます。
したがって、定期借地権の期間が満了した際には、借主は建物を収去して土地を明渡さなければならないというデメリットを負うことになります。

なお、一般的再契約をすることももちろん可能です。とはいえ、事前に再契約を当事者間で合意しておくことは、定期借地権が期間を限定することによって安定した土地運用を図ろうとした趣旨に反する場合も考えられます。まずは弁護士にご相談されることをお勧めします。

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