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まだ契約期間が残っているのに、アパートが古いから出て行ってくれと言われた。
どうすればいい?

都心や市街地では、不動産価格の上昇等により、アパート住人への立ち退き要求が行われることがあります。古くなったアパートを壊して建て直したり、土地をアパート付きで売却するといった目的で、貸主が借主に立退きを求めるといった事情が大半です。

しかし、借主にも生活がありますから、貸主の要求がどんな場合でも認められるというわけではありません。貸主と借主では、貸主の方が立場が強いことが多いことに鑑み、借主は借地借家法という法律で保護されています。
貸主が借主に「出て行ってくれ」と立ち退きを請求する場合には、前提として、アパートを貸すという賃貸借契約を解除しなければなりません。借地借家法の定めにより、貸主は正当事由がないかぎり、貸貸借契約を解除して、借主に立ち退きを請求することはできないとされているのです(借地借家法28条)。

この正当事由は、①貸主および借主が建物の使用を必要とする事情、②賃貸借に関する従前の経緯、③建物の利用状況および建物の現況、④賃貸人から賃借人への財産上の給付(立退料にあたります)の申出を考慮して判断されます。
実際の裁判では、「改築のため」「売却のため」といった貸主側の事情で正当事由が認められることはほとんどありません。立退きと引換えに立退料が支払われることで正当事由が補完される場合、たとえ立退料が支払われたとしても正当事由が認められない場合もあります。

しかし、実際には、貸主から出て行ってくれと言われた場合、アパートに住み続けることは気分的に良くないので、立ち退き料などを支払ってもらって引っ越したいと思う場合も多いかもしれません。
この場合、立退料は(a)借家権の価格、(b)移転費用、(c)店舗などを営んでいる場合は営業補償費用、(d)慰謝料、(e)クーラーなどを取り付けた場合は造作買取価格等、住んでいる間に借主が支払ってきた費用等を考慮して算定されます。

契約時に立退料の支払義務を特約で排除したいといった申し出をする貸主もいるかもしれません。しかし、立ち退き料などの「財産上の給付」は、排除する特約を契約で定めたとしても無効になるとされています(借地借家法30条)。

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