家を売ったのに、相手がお金を払ってくれない。
どうすればいいのでしょうか。

買主が代金を払ってくれない場合、取るべき対応として、強制的に代金を取り立てる方法、代金を支払わないという債務不履行によって被った損害賠償を請求する方法、売買契約を解除する方法等があります。これらの方法を取る場合に問題となる点をご説明します。
なお、売主もまだ移転登記・建物の引き渡しをしていないとします。

(1)同時履行の抗弁権

そもそも、家を売るという行為は不動産の売買契約にあたります。売主は買主が代金を支払うまでは、登記を相手に移したり、家を引渡したりすることを拒否することができます。一方、買主も、売主が登記や引渡しをするまでは代金の支払いを拒否することができます。このように、相手が一定の行為をするまでは自分も行為をしないと主張することを、同時履行の抗弁権と言います。
本件のように、買主が家の売買代金を支払ってくれないという場合、売主がなすべき行為をして、裁判所に対して買主に代金支払いを命じる判決を出してくれるよう求めることになります。

(2)引き換え給付判決

裁判所が、上記の訴えを認めた場合、「買主は建物の移転登記と引き換えに代金を支払え」などと命じる、判決が下されます。これを「引換給付の判決」といいます。
これによって、売主と買主が登記所へ出頭して、移転登記の申請をし、代金の授受を行なえば、売主の代金取立ての目的は達成されます。

(3)強制執行

売主は、自分の言い分が認められた勝訴判決を添付して移転登記を申請すれば、買主の協力がない場合でも単独で登記ができるので、まず売った家の登記を自分から買主に移す移転登記を行います。
売主の言い分を認める判決が出たにもかかわらず、買主が代金を支払わない場合、売主は、買主が所有している財産を、裁判所を通じて売却する等して、強制的に代金を取り立てることもできます。これを強制執行といいます。
裁判所に対して、「執行文」という、強制執行を認める効力を付与してくれるよう申し立て、移転登記をしたことを証明する文書と併せて執行官に呈示することで、強制執行を行ってもらうことができます。これにより、執行官は買主の財産を差し押えて競売にかけ、換価した競売代金から、売買残代金相当額の金銭を取り立ててくれるのです。
代金の支払いが滞っている買主に、預金があることは稀だと思われるので、売主としては、買主の動産か不動産について強制執行することになります。
もし他に債権者がいた場合にはそれらの他の債権者にも分配されるので、未払いの代金全額を回収することは困難な場合もあり得ます。

いずれにしても、家の代金を支払ってくれないといった、不動産売買に関する問題は、登記も関係するなど複雑な手続きが必要となりますので、弁護士に相談されることをお勧めします。

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